民主党から自民党に政権交代した2012年12月の中古マンション成約平米単価を100とした場合のグラフです。ここまで都心3～5区あたりの成約平米単価は実に2倍近く、5000万円だったマンションが1億円になっているということです。東京平均では1.7倍程度。一方神奈川、埼玉、千葉では1.3～1.4倍程度にとどまっているのがわかるでしょう。

さて、先述した「利便性追求」の傾向は、都市郊外でも同様です。首都圏で言えば東京都心から30～40km圏内、ドアツードアで1～1.5時間。イメージとしては国道16号内外の、相模原・町田・さいたま・柏・船橋といった、かつて団塊世代と呼ばれた人たちが大挙して住宅を求めた、いわゆる「ベッドタウン」が該当します。

ベッドタウンとは文字通り「寝に帰るだけの場所で、毎日満員電車に揺られて通勤する人が住むところ」とでもいうような、ちょっと揶揄ないしは卑下するような表現なのですが、高度経済成長期かつ住宅神話の中で、都市郊外に住宅を求める動きのなかで生まれたものです。

かつてのベッドタウンと言えば1947～1949年に生まれた子育て期の団塊世代が中心で、街は子供であふれていました。団塊世代とは文字通り極端な人口の塊で、現在時点で200万人程度、その前後世代より20～30％多く、住宅、家電や自動車などを代表として、個人消費を牽引してきた世代と言えます。

駅徒歩15分の100平米より徒歩2～3分の70平米

翻って現在の住宅購入ボリュームゾーンである30代中盤世代は120～130万人程度と団塊世代の60％程度しかいません。しかも彼らの多くは、団塊世代のほとんどが「専業主婦世帯」であったのとは対象的に、いわゆる「共働き世帯」です。こうなると通勤は2人分。したがって「より都心に」「より駅近に」「より会社に近く」「より生活利便性高く」といった嗜好が先鋭化しているのです。

生活利便性に重要なのは通勤・通学だけではありません。日常の買い物や病院、行政手続きなどの施設はより中心部に集積しています。さらに「乗用車保有率」も若年層になるほど低下しており、多くの世帯が「空間」や「居住快適性」より「時間」を大切にする傾向にあるのです。イメージとしては「駅徒歩15分の100平米より、徒歩2～3分の70平米がいい」というようなものです。

「自動運転が普及すればその限りではないのではないか」といった見立てもありますが、それはそういうわけにもいかないのです。たしかに個人としては、自動運転が普及すればタクシーなども現在より自由に安価に利用できるでしょう。だがそれでは自治体の経営がままならないのです。

一定の人口密度を保たなければ、上下水道や道路・河川・公園・橋といったインフラの維持や修繕にコスト効率が悪化し、自治体の経営は疲弊してしまいます。典型的な首都圏郊外ベッドタウンに位置する埼玉県新座市は「このままでは自治体経営が持続不可能だ」として「財政非常事態宣言」を発出しています。

世帯数減少下の自治体経営は、駅前や駅近などに集住してもらい、経営効率を高めるしかありません。「税金を上げる」「行政サービスを大幅に簡略化する」「街を縮める」の3択なのです。

【参考元：｢世田谷の地価下落｣が示す不動産三極化の現実 | 不動産 | 東洋経済オンライン | 社会をよくする経済ニュース (toyokeizai.net)】

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