ここ数年、1つの高額な不動産を分割、小口化して販売する「不動産小口化商品」が増加している。これは事業者が複数の投資家から資金を集め、その資金を収益不動産の取得・運用に充てるというもの。賃料収入や売却益が出資額に応じて分配される。

増加の大きな理由として挙げられるのが、出資額を小口化した不動産の売買や賃貸、運用などの事業について定めた「不動産特定共同事業法」の改正だろう。2017年および19年の法改正で事業者の許可基準が緩和されたため、新規事業者が参入しやすくなった。インターネット上で資金を募るクラウドファンディングなど、投資プラットフォームの整備もあり、商品が一気に増えた印象だ。

国土交通省の資料によれば、20年度の不動産特定共同事業法に基づく案件数は295件と、前年度の220件から1.3倍になった。

個人の不動産投資に対する根強いニーズの存在も関係している。商品や仕組みなどにもよるが、年間の家賃収入から諸経費を差し引いた金額を、物件価格と購入時の諸経費を足した金額で割った、実質利回りは2～7%のものが多い。この低金利のご時世においては魅力的な水準だ。

そしてここが重要な部分であるが、相続節税に活用できる。資産を現金ではなく不動産に変えておくことは、古くから節税の常とう手段として知られているが、「任意組合型」と呼ばれる一部の不動産小口化商品でも同様の手法が使える。

相続財産の中で、土地は時価に比べて低く評価できるルールがある。相続税算出のもととなる路線価は、市場価格に近い公示地価の8割程度で算出される。建物部分に関しては、固定資産税評価額に基づいて評価されるが、賃貸用不動産にすれば、評価額はさらに下げられる。

こうした資産価値を圧縮する効果に加えて、不動産小口化商品は文字通り「小口」であるため、相続人間での分割も容易になる。分割が難しい現物不動産の相続に比べて「争族」となりにくいのもポイントだろう。

不動産小口化商品は最近、贈与税を抑える手段として活用されるケースも目立つ。

贈与税には1人当たり年間110万円の基礎控除枠がある。そこで、時価換算すると110万円以上の価値を持つ不動産小口化商品を、資産価値圧縮効果で評価額を110万円近辺まで引き下げ、生前贈与する。現金で贈与する場合と比較して贈与税が10分の1で済む場合もあるという。

相続税の基礎控除は、13年度税制改正により大幅に縮小された。相続税は、富裕層のみならず多くの人々にとって身近なものとなりつつある。小口化商品の登場で、相続対策の手段が1つ増えたことになる。

1口100万円、投資期間は10年以上からと、価格も現物不動産を買うよりも手ごろなので、中流層の相続対策ニーズにも合致している。また最近は、地方からの資金流入も多いようだ。「相続対策の不動産小口化商品は、価格の下がりにくい都心一等地の物件が多い。不動産を相続対策として活用したいが、東京は詳しくないので何を買えばいいのか分からないという、地方の『小金持ち』からの引き合いが強い」（中堅不動産関係者）

しかし、今後こうした節税スキームが規制される可能性は否めない。今年4月には、借入金とマンション取得を組み合わせて相続税をゼロにする極端な節税策に関し、国税当局による課税を容認する最高裁判決が出た。節税する側のセオリーとしては一般的なものだっただけに、税理士をはじめ関係者の間では「どこまでがセーフか、線引きが難しくなった」と衝撃が走った。

23年度の税制改正大綱で、生前贈与の見直しが議論される可能性もある。相続税、贈与税は格差を次世代に残さないようにするもの。「新しい資本主義」で分配を重視する岸田文雄政権がメスを入れ、110万円の基礎控除が縮小されるかもしれない。

過去にも、地主の賃貸アパート経営や、サラリーマン大家さんなど、不動産業界が節税をうたって個人に薦める商品のはやり廃りはあった。不動産小口化商品も、同じ運命をたどるのだろうか。

参考元：【脚光浴びる不動産小口化商品、新たな相続節税対策に: 日本経済新聞 (nikkei.com)】

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