瑕疵（かし）」とは、キズ、欠陥、不具合のこと。

新築、中古問わず不動産の引渡しを受けたあとに、施工不良やシロアリに雨漏りなど、売主も仲介する不動産業者も把握していなかったような　“隠れた瑕疵”　が見つかることが少なくありません。

瑕疵担保責任は、このような　“隠れた瑕疵“　が見つかった場合について責任の及ぶ範囲を定める重要な項目です。

売買契約の際には「瑕疵担保責任」の期間や範囲をめぐって、売主と交渉となることがよくあります。

それでは「瑕疵担保責任」とはどのようなものなのか、確認していきましょう。

瑕疵の存在を知らなかった買主は定められた期間内に申し出れば、売主に損害倍書を請求できるほか、

瑕疵によって購入の目的が達成できない場合には契約の解除をすることができます。

売主には告知義務がありますので、把握している瑕疵については、売買契約時に買主へ通知しなくてはなりません。

もし売主が瑕疵を知っていたにもかかわらず通知しなかった場合には、瑕疵担保責任に定めた期間を過ぎていても、損害賠償の請求や契約解除の対象となります。

瑕疵は大きく分けて4つに分類されます。

中古住宅の瑕疵担保責任の期間は、売主が不動産業者か、個人かによって異なります。

宅建業者から購入する場合の瑕疵担保責任の期間は、民法の規定する買主が瑕疵を知ってから1年以内、かつ、特約で定めた引渡しから2年以上の期間となります。

個人の売主から不動産を購入する場合には、瑕疵担保責任の期間は、売主と買主の交渉によって決められます。

一般的には1~３か月程度となることが多い様です。

また、中古戸建や中古マンションの取引では、売買契約書の条項の中で瑕疵担保責任の期間の他「雨漏りとシロアリ、給排水管のみとする」など瑕疵の範囲を限定する場合もあります。

中古住宅の場合に購入者は、できれば契約前、遅くとも瑕疵担保責任の期間内には、専門家による建物調査を行い、瑕疵を発見することが望ましいものです。

民法では、（566条3項、570条に瑕疵担保責任について規定あり）売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合、買主はその事実を把握した時点から1年以内は、契約の解除、それ以外の場合は損害賠償の請求ができるとしています。

最高裁の判例では、瑕疵担保責任の賠償請求権は、発覚してから1年以内、引渡しから10年以内に行使しなければ権利は消滅することが言い渡されています。

（参考資料：オウチーノニュース）