住宅の取得を検討する際、少しでも金利の低い住宅ローン商品はどれなのかと頭を悩ます方は多いでしょう。一方、自己資金をどの程度にすべきかを冷静に考える方はそれほど多くないように思えます。今後の不動産市況を考えると、金利のみならず自己資金の割合を冷静に考えることも大事ではないかと筆者は思っています。

住まいを購入する際、自己資金が少ないとどのようなリスクがあるのでしょうか。極端な例ですが、自己資金ゼロでローンを組んで5000万円の住まいを購入したと仮定しましょう。5年後に住宅ローン残高が4500万円に減ったのに不動産価格が4000万円に下がっていれば、売却価格が住宅ローン残高を500万円下回るということになります。一般的にこれは健全な状態とは言えません。毎月の返済が滞ることがなければ問題にはなりませんが、病気や失業などで万が一、元利返済ができなくなった場合に住まいを売っても返済しきれないからです。だからこそ、住宅取得にはある程度の自己資金が必要といわれています。

ところがここ数年は、自己資金が極めて少ないまま借り入れをしても、上記のような状態に陥ることはほとんどなかったのです。不動産価格が2013年以降、上昇を続けたからです。新築マンションを例に考えてみます。国土交通省が発表する東京都のマンション価格指数を見ると、13年1月を1とすると22年11月には1.86まで上昇しています。

一方、個別のマンション価格は一般に時間の経過とともに値下がりします。筆者の調査では、東京23区の新築マンションは5年で購入価格の約7割、10年で約6割、25年で約4割に下落し、それ以降はおおむねそのまま横ばい、またはやや下落となっています。つまり不動産価格が上昇を始めた13年に購入した新築マンションを22年11月に売却したとすると、おおむね購入価格の1.09倍程度（1.86×0.6）となる計算です。これなら購入時に自己資金がほとんどなかったとしても、売却額が住宅ローン残高を下回ることにはならなかったわけです。

ただ、最近では都心部の中古マンション価格の上昇に一服感がみられるとの意見も出てきています。筆者が東日本不動産流通機構の中古マンション成約データを使って品質調整後の価格推移を分析したところ、中古マンション相場は昨年秋以降に横ばいトレンドになっていました。もし横ばいトレンドが定着するなら、個別のマンション価格は上記のように経年分によって下落することになります。

上記を踏まえて5000万円の新築マンションを金利0.5%（返済期間中は不変）、返済期間35年の元利均等返済の住宅ローンを組んで購入した場合でシミュレーションしてみましょう。自己資金を購入価格の1割と2割の2つのケースで考えてみます（いずれも購入価格のほかに5%相当額の諸経費がかかるものとします）。自己資金が1割の場合、返済2年目から15年目の間に売却すると住宅ローン残高を下回り、特に3〜14年目の間は差額が100万円を超えます。自己資金2割の場合は差額が100万円を超えることはないものの、5〜9年目に売却すると住宅ローンを返しきれないことになります。

今後、住宅ローン金利が上昇する可能性も無視できません。金利が上がれば元本返済のスピードは落ちます。先ほどと同じ条件で金利を1.5%とした場合、自己資金1割だと3年目から17年目まで、2割だと5〜11年目の間は住宅ローン残高の方が100万円以上多くなります。

マンション価格のトレンドが変われば、戸建てなどの住宅価格全体の上昇トレンドも止まる可能性があります。そうなったなら、少ない自己資金での住宅取得はこれまで以上にローン残高が売却価格を上回る状態に陥りやすくなります。自己資金が少なくても万が一の場合に手元の現金や収入で支払える状態であれば問題はありませんが、そうでない場合は自己資金を多めにした計画を検討したほうがよいでしょう。

参考元：【住宅購入時の自己資金、「価格上昇一服」で高まる重要性 - 日本経済新聞 (nikkei.com)】

弊社のご案内している不動産投資とは？

まずはお気軽にお問い合わせください。

（お申込みの際は「資料請求」にチェックを入れお問い合わせください。資料はメールで送付いたします）