自宅購入前に安易に不動産投資を始めると…

　不動産価格が上がったために、不動産投資を検討する人が後を絶たない。しかし、不動産投資はキャピタルゲインが発生しない限り「もうかりにくい」仕組みになっている。

　キャピタルゲインとは、保有している資産を売却した際に得られる利益を指す。不動産が買った価格より値上がりしない限り、投資家がこれを得ることはできない。

　たまたま金融緩和が10年続き、キャピタルゲインが当たり前のように発生してきたが、通常の不動産価格は築年経過とともに下がるものだ。

　不動産投資は多額の借り入れを伴うので、失敗したら債務超過になり、人生を狂わせてしまうことになりかねない。そうしたリスクを軽減し、誰でもが不動産投資で成功しやすい方法が実はある。

　それを紹介する前に、まずは不動産投資で失敗した人の末路を紹介しておこう。

　よくあるパターンは、マイホームを買えなくなることだ。個人の借り入れは信用情報機関によって一元管理されており、金融機関は融資審査の際に必ずその人の負債状況を確認する。

　不動産投資で失敗して債務超過に陥っている人や、毎月の返済に困っている人に、金融機関が新たな融資をするわけがない。そうした人は、自宅の購入を検討する前に債務を整理すべきだ。

　結婚や就職などで身辺調査が行われることもある。この際も同様に、負債がかさんでいることを隠し通すのは不可能だ。これが原因で、破局・破談に至るパターンも散見される。

　何も知らずに多重債務者と結婚した人は、連帯債務者同然になってしまう。資金繰りが苦しい社員を雇ってしまうと、私生活の問題によって業務に支障が出る可能性がある。

　これらを未然に防ぐ上で、身辺調査は非常に有効なのである。

　雑居ビル、商業ビル、アパート、マンション。一棟投資に区分投資。さまざまな投資対象や方式があるが、そもそも不動産投資はもうかりにくいようにできている。

初心者でも「格段に損しにくい」たった一つの方法とは

　勘の良い読者はお気づきだろうが、もうかりやすい不動産投資とは「自宅購入」だ。

　種明かしの後に、先ほどのもうけのしくみをおさらいしておこう。

　不動産投資ローンは年率2％程度だが、住宅ローンは変動金利を選べば、金融機関によっては0.3％ほどになる。住宅ローン控除で0.7％の還付となり、実質「マイナス0.4％金利」になる。差し引きした0.4％を、毎年キャッシュでもらえるのだ。

　すなわち、今の変動金利水準であれば、借りた方が「逆ザヤ」で得になる。住宅ローンを借りると金利を払うどころか、キャッシュが増える可能性が高くなるのだ。

　さらに、自宅マンションは投資用マンションと比較して値下がりしにくい。それどころか、この10年は値上がりし続け、従来の7割ほど高くなった。東京・港区ではなくても、買った時よりも値上がりしたエリアが大多数になる。

　たとえ相場が横ばいであっても、首都圏の平均年間下落率は2％なので、「下落を防いでいる」という意味では利回りはプラスである。持ち家なので自分が住んでおり、空室リスクもなく、100％稼働となる。

　また、家賃は掛け捨てと同じだが、住宅ローンは積み立てと同じである。持ち家を買った価格と同額で売れれば、これまで支払った住宅ローンは、100％手元に戻ってくる。

　売却が10年後であれば、元本返済は物件価格の26％ほどに達しており、その金額が戻ってくるのだ。

　以上の説明から、読者の皆さんにも「不動産投資は損しやすく、自宅投資はもうかりやすい」ことが伝わったと思う。

　社会に出たばかりの若者などが、賃貸住宅や実家に住んだまま、自宅を購入する前に不動産投資をしてしまうケースがしばしばある。

　先輩・友人からのアドバイスや、ネットの知識をうのみにした結果の行動なのだろう。だが、失敗すれば将来的に自宅の住宅ローンが借りられなくなるので注意が必要だ。

　不動産投資に興味があるなら、まずは独身であっても自宅を買うことをお勧めする。購入すべき物件の立地と特徴（例：タワーマンションなど）は、統計で既に明らかになっている。

参考元：【不動産投資の初心者でも「格段に損しにくい」たった一つの方法とは | ビッグデータで解明！「物件選び」の新常識 | ダイヤモンド・オンライン (diamond.jp)】

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