草津（群馬県）の高級温泉旅館。こうした物件のオーナーになることもデジタル証券なら可能だ。

野村証券が今年3月に販売した「草津温泉 湯宿季の庭・お宿木の葉」は、1口50万円で10口以上2口単位の募集。最低500万円は必要とやや高額だが、個人ではなかなか手が出ない物件に投資できるとあって完売した。

野村ホールディングスのデジタル・アセット推進室でエグゼクティブ・ディレクターを務める工藤秀明さんは「安定した配当収入が期待できる案件だ」と解説する。

「宿泊施設ですが、共立メンテナンスが2047年3月まで一括で借り上げており、その賃料が分配金の原資。分配金は年2回で、日割り計算のため初回はやや多め。その後は10口投資した場合で半年ごとに約10万円のキャッシュフローが生まれるイメージだ」

500万円の投資で年間約20万円とすると、利回りは約4%。配当として十分に魅力的だ。

このデジタル証券は4年10カ月で償還し、物件は売却する。その際に発行当初より物件の評価額が上がっていれば、キャピタルゲイン（値上がり益）も見込める。

現在のところ、一口当たりの価格は発行価格から2万円ほど上昇しているが、価格が下がるリスクも当然ある。

「他にも、何らかの理由で賃料が入らない事態になる場合や、近隣の火山の噴火で建物が焼失する可能性もある。その場合は土地を売却して終了という形もあり得る」と工藤さんは語る。

ただし、物件が原因で損害賠償請求を受けるリスクなどは切り離されていると工藤さんは続ける。投資家は運用のみで、運営やリスク管理は不動産の専門家が行うので、キャッシュフローを受け取るだけ。こうした新しい形の不動産投資が実現する。購入は一般口座だが、今後は特定口座でも購入できる仕組みを検討中だという。

SBI証券が販売を手掛けた不動産STはこれまでに3つ。「ALTERNAレジデンス新宿中落合・経堂・門前仲町」は3番目に該当し、自己資金100万円から3棟の都心マンションのオーナーになれる案件だ。

アセットマネジャーは三井物産デジタルアセットマネジメントが務め、3棟をパッケージ化したのが特徴。不動産STの新しい売り方を提案した格好だ。予想利回りは3%台前半と、株式の配当利回りと比較しても、十分アピールできる水準だ。

さらに「物件価格が上昇傾向にある都市部は、キャピタルゲインも狙いやすい」とSBI証券の有吉さん。購入者の中には、物価高騰で建築費用も上がる中、現物の不動産投資用の資金をこちらに充てた投資家もいたという。

有吉さんは不動産以外のSTにも注目している。

「風力発電や太陽光発電、インフラ設備などは社会的ニーズも大きい。ファンドと違い、例えば特定地域の発電設備のSTを組成すれば、地域創生ツールにもなる。魅力的なデジタル証券をつくって個人の資金を呼び込みたい」

SBI証券が野村証券と手掛けた初めての不動産ST。東京・渋谷の高級賃貸住宅に、最低200万円あれば投資できる。

「分配金は年2回で、利回りは3%を超えている。直近の決算後に発表された分配金は予想より多く、基準価額は1口当たり108万円を超えた」（SBI証券の有吉さん）

投資家の利益を優先して、物件価格の動向に応じて償還時期は調整する。こうした柔軟な対応も投資家には魅力的だ。

渋谷のレジデンスの次にSBI証券が手掛けたのが、「神戸六甲アイランドDC」という物流施設だ。「物流施設という珍しさと1口50万円という手ごろさからかなり人気を集めた」（有吉さん）

利回りは約3.2%。賃料を払うテナントとは、15年間の定期建物賃貸借契約が締結されているため、安定した賃貸収益が見込める。

こうしたユニークな物件に個人投資家が投資できるのも不動産STの魅力の一つだ。

参考元：【デジタル証券で不動産投資　100万円で賃貸物件の大家に: 日本経済新聞 (nikkei.com)】

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