マンションや戸建て住宅の価格はここ十数年で値上がりが続いていますが、いつ価格上昇トレンドが転換するかという声が聞かれる中、値下がりしにくい物件として、最寄り駅から近い「駅近物件」を狙っている方は多いようです。今回は首都圏にある住宅の成約データを使って、本当に駅近物件は値下がりしにくいのか調べてみました。

東京駅から半径35キロメートルの範囲内で2019〜22年に取引された中古マンションと戸建て住宅のデータを使い、築年数ごとに建物面積1平方メートル当たりの平均単価を算出し、築35年までの推移をグラフ化しました。築1年の価格を1倍として、値下がりで価格が何倍になったかを追っています。

マンションは最寄り駅からの徒歩分数が7分以内と7分超、戸建て住宅は12分以内と12分超（またはバス便）に分けて分析します。築年数ごとの平均単価なので、その時々で成約した物件の立地のばらつきや建物のグレードといった品質は加味されていませんが、築年数の違いによる相対的な価格差をある程度つかむことができます。グラフを見ると、明らかに駅から近い場所にある物件のほうが値下がり率は相対的に低いことがわかります。

マンションも戸建て住宅も築年数の経過とともに価格が下がっていますが、マンションは築30年程度、戸建て住宅は築32年程度で横ばい傾向となっています。築35年以降、マンション価格が上昇しているのは、リフォーム済中古マンションの成約割合が増えていることが理由だと考えられます。また、戸建て住宅の価格が乱高下しているのは、リフォーム済中古戸建てだけでなく買い主が解体を行う前提で購入した戸建て住宅が含まれることなどが理由と考えられます。

こうしてみると、マンションは築30年程度で、戸建て住宅は32年程度で建物価値がゼロと市場から評価され、土地の価値のみが評価された結果として横ばいとなると考えられます。なお、マンションのほうが新築当初からの値下がり率が高いのは、土地価格の割合が戸建て住宅に比べて少なく、建物価値の経年による減少が大きく影響していることが理由でしょう。

上記のグラフは新築間もない時からの相対的な価格推移を表していますので、築20年を起点とした場合のグラフを作ってみました。築20年の中古住宅を購入した場合、購入時の価格に比べて、その後にどのように価格が変動するのかがわかります。

 

戸建て住宅は駅近物件のほうが値下がり率は低くなっています。一方、マンションについては駅近かどうかに関係なくほぼ同じような値下がりを見せています。ただし、リフォーム済物件が成約事例に多く含まれると思われる築35年以降を見ると駅近物件のほうが値上がり率は高くなっていますので、リフォーム等で室内の価値を上げるならば駅近物件のほうが評価は高まると考えてもよさそうです。中古マンションの値下がり率に違いが見られないのは、マンションが戸建て住宅と違って建て替えを想定しにくいため、駅近物件の土地評価がストレートに反映されにくいということが原因の一つではないかと筆者は考えています。

値下がりしにくいというメリットを享受するためには、住まいを売らなければ実現しません。戸建て住宅の場合、新築で買っても中古で買っても、駅近物件のほうが高く売れる可能性が高いことがわかりましたが、中古マンションを購入した場合はリフォームを施したうえでないと高く売れない可能性があります。値下がりしにくいというメリットを享受するためには、将来売却する計画がある前提でないと実現しないということも理解しておく必要があります。

参考元：【マンション・戸建て「駅近物件」は値下がりしにくいか　データで検証 - 日本経済新聞 (nikkei.com)】

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