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高齢の親が持つ賃貸物件 相続前に管理の手伝いを/日本経済新聞

2022/05/28 不動産ニュース

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相続した賃貸物件の管理状況の悪さに関する相談は珍しくない

早い段階から子供がお手伝いをすることが必要

「他界した親から相続した賃貸物件の管理状況が悪く、継続して保有すべきかどうか悩んでいます」。筆者のもとにはこうした相談がしばしば寄せられます。今回は筆者が経験したある事例をもとに、賃貸物件を引き継ぐ前に子供がサポートすべきことについてお話ししたいと思います。

 

 

■引き継いだマンションは問題だらけ

都内在住の70代の姉妹は、亡くなった母親からマンションまるごと1棟を相続しました。マンションは都内から2時間程度の距離にあり、相続するまで実物を見たことがありませんでした。姉妹が相続後に知ったのは住戸のおよそ半数が空室で、入居者の家賃滞納も多いということ。途方に暮れた2人が管理会社にこの物件はいくらで売れるかを尋ねると、「管理が適正で住戸が満室になった場合の半額以下でしか売れないでしょうが、当社は半額なら買ってもいいです」と言われたそうです。2人から相談を受けた筆者は現地で状況を確認するとともに、管理会社にこれまでの経緯を聞くことにしました。

物件を見に行くとゴミ集積場にはゴミが散乱していました。エントランスや共用廊下などもほとんど清掃されておらず、電球や蛍光灯が切れている場所が多々ありました。鉄階段はさびの発生が目立ち、早急に塗装が必要な状態でした。

なぜこのような状況になっているのかを管理会社に確認したところ、「管理業務を受託した2年前からすでにこうした状態だった。『清掃や修繕などをしたほうがよい』とオーナー(である姉妹の母)に進言したこともあったが、了解を得られなかった」とのこと。「前任の管理会社もおそらく清掃や修繕を提案したと思うが、聞いていただけなかったのかもしれない」と話していました。

 

 

■適切な意思疎通をしていなかった管理会社

この管理会社はさらに「2年前に管理会社を交代した際、前任の担当者から適切な引き継ぎを受けられなかった。この物件の課題や過去の経緯をオーナーにも聞いたが、はっきりした回答はなかった」と言います。

姉妹の母は高齢でしたが、すべて1人で対応していました。対面でのやりとりもあったようですが電話が中心だったことから、筆者は「管理会社との適切なコミュニケーションが成り立っていなかったのではないか」と感じました。管理会社も「オーナーが高齢でコミュニケーションを取るのが難しく、修繕等の提案は積極的に行っていなかった。できることなら管理契約を解除したいと考えているが、後任の管理会社が見つからず困っている」と言っていました。

 

 

■管理状況が悪化した原因

この事例はやや極端ではありますが、管理状況が悪化する賃貸物件には以下のような共通する問題が潜んでいるのではないかと筆者は考えています。

(1)オーナーが高齢で、管理に関する複雑な事象やその詳細について的確な判断ができなかったり、管理会社とコミュニケーションを取るのが難しかったりするが、管理会社側も年齢を踏まえた適切な対応ができていない
(2)その結果、清掃や修繕といった支出を伴う建物の管理業務が適正に行われず、物件の競争力が失われて管理状況がさらに悪化するという負のスパイラルに陥る
(3)管理状況の悪い賃貸物件の管理業務を新たに受託する管理会社の中には、適切な管理をせず、タイミングを見て安く買い取ることを初めから視野に入れているケースもある
 
 
 
 

■事例から得られる教訓

上記の事例では物件の管理会社を他社に切り替え、多少の支出はありましたが1年ほどかけてきちんとした管理状態に戻したことで空室もなくなり、無事に適正な価格で売却できました。事例からわかるのは、高齢の親が単独で賃貸物件を経営している場合は「早い段階から子供がお手伝いをすることが必要ではないか」ということです。

例えば「親の代わりに定期的に物件を確認に行く、または写真などで管理状態について一緒に確認する」「管理会社からの報告は親と一緒に聞く(管理会社へのけん制にもなる)」「不動産賃貸業の確定申告を依頼している税理士に確認し、キャッシュフローの変化や課題について親と情報を共有する」といった点を心がけて行動すると、経営上の課題が先送りされることは少なくなるでしょう。

子供の仕事が忙しく、賃貸経営について詳しくないのでサポートが難しいという場合は、不動産コンサルティング会社などに相談するという方法も検討するとよいでしょう。

 

 

 

【参考元:高齢の親が持つ賃貸物件 相続前に管理の手伝いを  :日本経済新聞 (nikkei.com)

 

 

 

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