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都心のマンション立地は限界? 「横浜・川崎」に投資用マンションが増えているワケ/楽待

2023/10/13 不動産投資

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賃料も上がってはいるものの物件価格ほどの上昇ではないため、結果的に投下資金に対する賃料収入を示す利回りが下がることになる

2023年上期、投資用マンションの立地先は都心やその周辺から外縁部に広がりを見せている

ワンルームマンションなどの投資用マンションは、10年ほど前までは東京の都心やその周辺での立地が中心だったが、最近はジワジワと外縁部に移りつつある。特に、ここ1、2年は多摩川を超えて横浜市や川崎市が立地の中心となっている。なぜこのような変化が起こってきたのか、横浜市や川崎市の投資先としての魅力のほどはどうなのだろうか―。

 

東京23区の投資利回りは低下

 

近年、都心やその周辺では地価の上昇に加え、建築資材・人件費の高騰などによって建築費が上昇し、投資用マンションの立地が難しくなっている。物件価格が高くなり過ぎ、一般的な投資家には手が出しにくくなっているのだ。

 

かつては都心やその周辺部でも、ワンルーム1戸が2000万円台で手に入ったが、最近は2000万円台ではとても分譲できない。3000万円台どころか、それ以上にならざるを得ず、安定的な販売の目途がたてにくい。

 

不動産経済研究所の調査によれば、首都圏の投資用マンションの平均価格は2012年には2382万円で、平米単価は96.8万円。それが2023年は平均価格が3284万円で、平米単価は121.4万円と、この10年ほどで大きく上昇しているのだ。

 

平均価格でみると10年間で38%の上昇で、平米単価は25.4%のアップ。マンション価格高騰の折りとはいえ、平米単価を抑制することで、何とかグロス価格も抑えようとする供給側の努力を感じる数値だ。それでも、10年前には2000万円台の前半だった価格が、900万円以上値上がりし、いまでは3000万円台の前半になっている。

 

賃料も上がってはいるものの、物件価格ほどの上昇ではない。不動産仲介の世界では、価格に比べると賃料は地域相場への「粘着性」が強く、価格が大幅に上がっても、賃料はさほど上がらないのだ。結果的に、投下資金に対する賃料収入を示す利回りが下がることになる。それによって投資先としての魅力が低下し、投資家の投資意欲を削ぐ形になっている。

 

物件価格と賃料の上昇が釣り合っていないことを示すデータを見てみよう。民間調査機関の東京カンテイによると、東京23区の70平米あたり中古マンション価格は2017年には平均5326万円だったのが、2023年には7034万円に上がっている。この7年間で32.1%上がった計算だ。

 

それに対して、1平米当たりの賃料をみると、2017年が3302円だったのが、2023年は4170円で、7年間のアップ率は26.3%にとどまっている。賃料が価格ほどには上がっていないため、利回りは低下せざるを得ない。

 

70平米換算の賃料にすれば2017年は3302円×70平米で、月額23万1140円になる。年間では23万1140円×12カ月=277万3680円の賃料収入だから、これを5326万円で購入するとすれば、表面利回りは5.2%になる。

 

それが、2023年の平米賃料は4170円×70平米だから、月額29万1900円になる。年間の賃料収入は29万1900円×12カ月=379万4700円で、7034万円で購入すれば利回りは5.0%という計算だ。

 

これは東京23区全体の平均値を見たときの数字だが、都心やその周辺部という価格の高いエリアだけで比較すれば、利回りの低下幅はもっと大きくなるはずだ。

 

投資用物件の立地が都心から周辺部へ

 

ここまで見てきたように、都心やその周辺では地価上昇などにより投資用マンションの立地が難しくなってきた。それを受け、立地先が次第に外縁部へと移ってきている。

 

もともと、ワンルームなどの投資用マンションの多くは、東京23区のなかでも中央区、新宿区など都心部での販売がほとんどだった。都心ほど資産価値の上昇が期待され、高い賃料を設定でき、一定の利回りを確保できたからだ。

 

しかしその超都心での立地が地価上昇などで難しくなってきたため、その都心周辺部の江東区、大田区などに中心を移してきたという経緯がある。それが、その周辺部でも簡単には立地ができなくなって、都心の外縁部へとさらに中心を移してきた。

 

不動産経済研究所の調査によると、2013年上期に首都圏投資用マンションの立地が多かった自治体のトップは東京都大田区の664戸で、2位が東京都墨田区の414戸、3位が東京江東区の354戸だった。4位と5位には渋谷区と新宿区が続いており、都心もそれなりに残ってはいるが、都心中の都心ともいえる千代田区、中央区などは上位からはずれている。

 

それが、5年後の2018年になると、トップは東京都江東区の640戸で、2位には東京都板橋区が443戸と続く。東京新宿区が3位に入っているが、4位には多摩川をわたって、川崎市中原区が入り、5位に東京都墨田区が続く。

 

川崎市中原区は、東急東横線やJR横須賀線・南武線のターミナル駅で、超高層マンションのメッカとして首都圏で注目度が急速に高まり、各種の住みたい街ランキング調査などで常に上位に顔を出すような存在になってきた時期でもある。そこがワンルーム投資先としても注目されるようになってきたわけだ。

 

そして、2023年上期になると、外縁部への広がりがさらに進み、上位の顔ぶれは東京都に代わって神奈川県が主役になる。2023年の供給地区ランキングのトップは横浜市南区の415戸で、2位が横浜市中区、3位が横浜市神奈川区。4位には東京都江東区が入ってくるが、5位は川崎市の中原区が続いている。

 

戸数自体は比較的少ないのだが、それでも上位5地区のうち、4地区までは神奈川県で、東京都は江東区のみとなっている。

 

マンション立地先として注目される横浜市

 

ランキングのトップに上がった横浜市南区は、横浜市のなかでもビジネス街、ショッピング街というよりは、住宅街のイメージが強いエリアだった。そのため、これまでは投資用マンションの立地先としてさほど注目されてこなかったエリアといっていいだろう。

 

横浜市南区の北部にはビルやマンションが立ち並ぶエリアがあるものの、それ以外はほとんどが戸建住宅街であり、投資用マンションとはあまり馴染みがなかった。しかし、南北に京浜急行線、鎌倉街道が走り、鎌倉街道の地下には横浜市営地下鉄ブルーラインが通っており、横浜市の中心部や東京へのアクセスに恵まれている。

 

横浜市南区に次ぐのが、同じ横浜市の中区、神奈川区だが、こちらは横浜市の中心部にあり、中区にはJR根岸線の桜木町駅、関内駅、石川町駅、山手駅などがある。神奈川県庁、横浜市役所や各種の合同庁舎があり、ビジネス街が広がっているだけに、投資用マンションの立地先としては恵まれた場所といっていいだろう。

 

神奈川区は、JR東海道線などの横浜駅のある西区の北側に位置し、横浜駅にも近く利便性が高い。北側は川崎市に隣接し、かつては京浜工業地帯の中心地だった。区内には、JR京浜東北線・横浜線、京急本線、東急東横線、横浜市市営地下鉄ブルーラインなどが通り、交通アクセスに恵まれ、投資用マンションの立地先としてテナントを確保しやすいエリアといっていいだろう。

 

たとえば、JR京浜東北線の東神奈川駅、京急東神奈川駅周辺は大規模な再開発が行われ、大型のショッピングモールがオープンするなど、利便性が向上している。ワンルームなどの立地先として今後も注目度が高まるエリアが多そうだ。

 

2023年上期、投資用マンションの立地先は都心やその周辺から外縁部に広がりを見せている。現在の都心やその周辺のマンション価格上昇を考えると、この外縁部の広がりが今後もますます強まるのではないかとみられる。

 

ビジネス街やショッピング街の広がり、住宅地としての人気の高まりなどを考慮すれば、今後は神奈川県方面だけではなく、埼玉県方面のさいたま市、なかでも浦和区、大宮区などの中心市街地で投資用マンションの拡大が進む可能性が高いのではないだろうか。

 

投資用マンションの購入を考えている人は、立地先の拡大傾向について注目しておくのがいいだろう。こうした外縁部についても、投資用マンションが増えていけば競合が激しくなっていく可能性があるため、取得するのであれば早めに行動したほうがいいかもしれない。

 

 

 

 

参考元【都心のマンション立地は限界? 「横浜・川崎」に投資用マンションが増えているワケ |楽待不動産投資新聞 (rakumachi.jp)

 

 

 

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