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要警戒!ファミリー賃貸「今後、家賃が急騰」の根拠/ライブドアニュース

2023/03/15 不動産ニュース

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新築マンションの価格が1割上昇すると、買える人が少なくなるので供給戸数は1割減少する関係にある

持ち家価格が今後も上がるなら、高くても持ち家を買っておいたほうがいいことになる

首都圏の新築・中古マンション価格は2013年比で7割以上値上がりした。これはアベノミクスの金融緩和の影響が大きい。分譲戸建て価格もコロナ禍の特需発生などで在庫が急減し、2割近く上昇した。

持ち家価格が高騰すると、持ち家比率が落ちる。単純に買える人が少なくなるからだ。そうなると賃貸住まいの夫婦やファミリー世帯が増えることになる。しかし、買い損ねた人が賃貸に甘んじていい状況ではなくなっている。ファミリー向けの家賃も2013年以降高騰してきたが、これから異次元の高騰を見せる可能性が高くなっているからだ。

 

新築マンション価格が1割上昇すると供給は1割減る

 

新築マンションの価格が1割上昇すると、買える人が少なくなるので供給戸数は1割減少する関係にある。首都圏の平均分譲価格×供給戸数=総販売額はこの10年間、おおよそ2兆円で安定していたことがその証明である。

 

価格の高騰は持ち家層を減らし、賃貸層を増やす結果になる。値上がり開始当初に買っていれば、資産は大きく膨らみ、売却すれば資産が増えている人ばかりだ。

 

例えば、2013年に6000万円で購入した新築マンションは今では1億円になっていたりする。売却すればこの10年の住居費はゼロとなるだけでなく、そのキャピタルゲインは4000万円になる。つまり、4000万円もらって住んでいたことになる。

 

この間、同じ面積の賃貸に住んでいたら、1700万円以上のキャッシュアウトしていたことになる(1700万円=6000万円÷35年ローン×10年間)。その差は5700万円で、年平均で570万円になる。これは不労所得そのものである。

 

この事態は予想できた。実際、アベノミクス3本の矢の1つ金融緩和が行われることで、2年でマンション価格は25%上がると2013年に出版した拙著で明記している。

 

これは過去に行われた金融緩和が不動産価格をどの程度上げたかを調べればわかる。金融緩和されると金利が下がり、行き場を失った資金は担保の取れる不動産に流れるので、必ず起こってきたことだからだ。

 

持ち家は子どもが生まれたり、小学校に入ったりするタイミングで取得意識が芽生えるのは事実だ。しかし、そのタイミングが購入のベストタイミングである必然性はないし、ワーストタイミングであることすらある。なので、家賃という最もお金のかかっている費用を削減すべく、持ち家価格の値上がりタイミングに敏感でいたほうがかなりお得になる。

 

だからこそ「独身こそ自宅マンションを買いなさい」とも私は主張している。現段階で賃貸住まいなら、家族の事情がどうであれ、つねに家を購入することを検討しておいたほうがいい。

 

2人以上世帯向け物件が供給されない理由

 

およそ20年前は首都圏で9万戸以上の新築分譲マンションの供給があったが、2022年は3万戸割れしている。単純計算で賃貸族が6万世帯も急増していることになる。国勢調査でも30~40代の世帯主の持ち家比率が落ち、賃貸比率が上がっている。

 

持ち家価格は主に金融緩和で価格が変動するが、家賃は需給バランスで決定される。世帯人数が2人以上の賃貸層が増えているのに対して40㎡以上の賃貸住宅の供給は少ない。その最たる理由は賃料単価(1㎡当たりの単価)はシングル向けのほうが一般的に高いので、投資採算のよさから単身者向けを造る傾向が強いことが挙げられる。

 

これに加えて、ファミリータイプを供給してきたUR(旧公団)が民業圧迫を理由に新規の供給をしなくなったこともあるし、個人投資家向けの投資用マンションは面積を広くすると価格が高くなってしまい、買える人が少なくなることから原則シングルタイプしか造らないなどの理由もある。単純に2人以上の世帯向けの物件の供給プレイヤーが現在はほぼいないと思ってもらえればいい。

 

このため、ファミリー賃貸市場の主たる供給者は分譲マンションを購入した人が貸し出す住戸だったりする。絶対量としては少ないし、場所も都心部に偏在することになる。この2人以上世帯向けの賃貸市場を「ファミリー賃貸」と名付けると、この市場がこの10年で大きく変化してきている。

 

ファミリー賃貸の需要は急増する一方、供給は過少なので、その家賃が急騰している。家賃は需給バランスで決まるので、シングルタイプがコロナ禍の非正規雇用(アルバイト・パート・契約社員など)の減少で大打撃を受けたのとは対照的に、正規雇用者が多いファミリー賃貸の需要減は限定的だった。

 

こうしてコロナ禍で家賃が下がったシングルタイプと上がり続けたファミリータイプではその賃料単価の差が縮小している。さらにシングルよりもファミリータイプの賃料単価が高いエリアは、都心部から郊外部に急速に拡大してきている。

 

つまり、持ち家を買えなかった層は買えないだけでなく、家賃の高騰に悩まされることになっている。それだけではない。植田和男次期日銀総裁の就任が取りざたされる中、金融緩和の継続の可能性が高くなってきた。こうなると、持ち家価格はますます高くなる。買える人はさらに少なくなり、賃貸層が増える。ファミリー賃貸の家賃は今後、今まで以上に急速に値上がりする可能性が高くなってきた。

 

高くても持ち家を購入するメリット

 

ファミリー賃貸がシングルタイプ並みの賃料単価になるとはこういうことだ。25㎡で12万円の立地なら、50㎡で24万円、75㎡で36万円になる。これを1年間支払うと、50㎡で288万円、75㎡で432万円のキャッシュアウトになる。家賃は絶対に戻ってこない費用である。

 

植田次期日銀総裁の就任で金融緩和が継続し、持ち家価格が今後も上がるなら、高くても持ち家を買っておいたほうがいいことになる。同じ家賃を払うなら、いくらの物件が買えるかは、月の家賃を420カ月(35年ローン)倍すればわかる。50㎡で1億80万円、75㎡で1億5120万円になる。

 

今後価格が上がり、10年後の価格が今と同じ水準なら、家賃なら戻ってこないが、持ち家なら購入額と同額で売却して、支払った元本相当が全額戻ってくることになる。その額は50㎡で2880万円、75㎡で4320万円になる(※金利の返済は住宅ローン控除で全額回収している前提で計算)。

 

天国と地獄の自宅選択は今でも続いているのだ。どちらを選ぶかはいつの時代でも自分で決めることができるので、あなたの決断次第となる。

 

 

 

参考元:【要警戒!ファミリー賃貸「今後、家賃が急騰」の根拠 - ライブドアニュース (livedoor.com)

 

 

 

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