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家賃1億でも儲かっていない人。目指すのは家賃年収ではなく「手残り」の最大化/健美家

2022/05/26 ライフプラン

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修繕は「 儲かっている期にやる 」

家賃年収 」ではなく、「 家賃CF 」に重点を置く

 

■ 家賃年収と年商の違いを使ったトリックに騙されるな

日頃よく広告や個人のネット発信で、「 家賃年収〇〇億円! たった〇年で年収〇〇億円 」などと書かれたものを目にします。これは、ビジネスでいうところの「 年商 」と「 年収 」の違いを使ったトリックです。

念のため説明すると、年商は1年間の売上高、年収は売上高から経費を引いた1年間の利益を表します。年商が多いからといって、儲かっているとは限りません。

自分を良く見せようとすれば、このような「 数字のトリック 」を使って、いくらでも大きく見せることができます。投資をするのにこれを見抜けない人が多くいます。かねてからこれは問題だと僕は思っています。

 



■ どんな物件にお金がかかるのか

話が逸れてしまいました。僕は数字のトリックの話をしたかったわけではありません。

今回のコラムでは、どんな物件にお金がかかって、どんな物件にかからないのかをお伝えしたかったのでした。ざっくりいうと、以下の順でお金がかかります。

RC造>S造( 鉄骨造 )>木造

細かくいうと、平成7年以降のS造とRC造は少しマシです。それと、税金は平成7年以前かつ、「 できるだけ古い 」建物の方が、安くなります。

お金がかかる理由には、アスベスト絡みもあります。ですから僕は、「 アスベストが使われているような年代のRC造やS造は取得しない。買ったとしても持ち続けない 」ことを心がけています。

今までのコラムをお読み下さっている方の優位性を保つために、あえて「 アスベストが使われている年代 」については言及しませんw。調べてみてください。

 



■ 税金や維持コストはできる限り低く!

不動産で最終的に残る価値とは何か? 僕は、それは建物ではなく、「 土地 」だと考えます。ですから、できる限り上物( 建物 )には税金がかからないほうが良いと思っています。税金だけでなく、維持コストもかからなければもっと良いです。

維持コストがかからない物件というのは、「 階層 」が低い物件や、詳細が把握できていて「 図面が充実 」している物件などです。そういう物件で、かつ、税金が安い物件を取得するようにしています。

管理運営費も大事です。管理運営費というのは、管理会社が介入する際の費用です。都心だと0%~5%、郊外だと3%~5%、事務所はもっと高く、郊外だと20%になるようなところもあります。

この差異を把握しておくことも大事です。郊外の事務所等は高いところで20%くらいですが、都心の方だと5%だったりします( 意外ですよね、事務所仕様だと、郊外の方が首都圏よりも高いんですよ )。

一方で、レジ( 居住用 )ですと、郊外も都心も3%~5%が一般的です( 僕は基本的に自主管理なので費用ゼロか、もしくは管理委託のものは5%でお願いしています )。

賃貸面で「 埋まりやすさ 」「 埋まりにくさ 」もポイントになります。その差次第では、リフォームや販促費用( AD )などの出ていくお金が増えるからです。

ここを購入時に判断できないと、表面利回りと実質利回りの差が開きます。全ては仕入れ時の目利き / 判断で決まります。「 不動産は仕入れが9割 」です。

 

 


■「 家賃年収 」ではなく、「 家賃CF 」に重点を置く

税金をコントロールできる者は、自分の財布をコントロールできると僕は思っています。「 いくら稼いだら、いくら税金を払うのか 」。これを知っているか否かで、手元に残る現金が変わると断言できます。

全ては、知っているか否か。
そして、準備ができているか否かです。


僕は、物件の大なり小なりに関係なく、修繕は「 儲かっている期にやる 」と決めています。これが一番の税金対策だからです。

税金対策、及び手元に残すお金の最大化は、「 売上-費用 」の最小化と、儲かりすぎて税率が変わるところに達した時に、「 どれだけの費用計上ができるか 」にかかっています。

ここを知っておくことは、不動産に携わる上で必須といえます。そして僕は、長期保有物件ほど、「 たくさん儲かる物件で、出ていく費用は限りなく少ない物件 」であることを重視しています。

僕は、この「 たくさん儲かって、費用は限りなく少ない 」以外の物件は、ことごとく売却しています。これは、資金効率を考えてのことです。

いくら儲かっても、出ていくお金が多かったら、儲かりません。しかし、市場では「 儲かっているように見える 」物件は、意外と売れたりします( もちろん、買う人のことを考えて、「 少し儲かる 」くらいの価格に設定されています )

一見、「 家賃年収〇〇万円!! 」などと言われると、その人は凄く儲かっている気がします。ただ、今回お話しさせて頂いたような費用がかかっていたり、更には「 金融機関への返済 」もあったりします。

つまり、家賃年収の多さと手残りの多さは、全く別なのです。僕がお伝えしたいのは、「 家賃年収 」ではなく、「 家賃CF 」に重点を置いてほしいということです。

 

 


■ 10億円の借金で手残りが年間500万円という人

僕が不動産業者時代にお会いした大家さんの話です。その方が「 家賃年収1億円あります! 」と話していて、当時の僕は「 凄いなあ!お金持ちだ! 」と思っていました。

しかし、よく聞くと、実際は借金は10億円で家賃は1億円あるけれど、年間の手残り( CF )は500万~1,000万円程度。そんなことがよくありました( 借金10億円をズルせずに引っぱれるのは、それはそれですごいですが )。

だからこそ、「 収入-支出 」は、大事にして頂きたいのです。

僕がどういう物件を保有しているかというと、「 収入は最大 」、「 支出は最小 」になる物件です。資金効率はともかくとして、実質利回り30%が僕の長期保有物件の基準です。

借入はしていません。ローンを使わないなんて不動産投資をやる意味がないよ、と思った方は、同じ資金を頭金にして平凡な利回りの物件を融資を受けて買う場合と、実質利回り30%の物件を持つ場合との収支を比較してみて下さい。

僕が今回伝えたかったのは、家賃は多いけれど儲からない大家さんにならないでほしいということです。そのためには、物件種別による税金、管理運営、維持修繕費を意識することが大切です。

何のために不動産投資をやるのか? 物件をたくさん持つためでも、借金を増やすためでもなく、お金を得るためだと思います。その基本を忘れず、目的にあった物件を選んでほしいと思います。

 

 

 

【参考元:家賃1億でも儲かっていない人。目指すのは家賃年収ではなく「手残り」の最大化|不動産投資の健美家 (kenbiya.com)

 

 

 

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