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国が推進する「残価設定型」ローン、激変する住宅市場 【DIAMOND ONLINE/住宅本舗】

2021/01/28 Q&A

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自動車購入時ではおなじみの「残価設定型ローン」の住宅ローン版

国が推進する「残価設定型」ローン、激変する住宅市場 

🔲国策の「残価設定型」住宅ローン、 その狙いは?

 

現在、「残価設定型」が普及し、一般的になっているのが「自動車購入時」です。

CMや広告などで、「今なら新車に半額で乗れる!」といったコピーを目にした人も多いはず。

「残価設定型」住宅ローンは、借入額と将来の住宅価値の差額のみを返す仕組みだ。

 

「残価設定型」の最大のメリット

何よりも、毎月の返済額が低く抑えられること。

そこで、若い世代を中心に所得が伸び悩むなか、この手法を住宅ローンに応用し、住まいの取得を応援しようという動きが始まっています。

 

 国土交通省は、「残価設定型」のローンの普及に向け、

2021年度にも民間の金融機関が参加するモデル事業を始めると発表した。

これにより、資産性がある住宅は返済負担が小さくなるので、家計に優しい。

その分、消費が活性する可能性が高い。ここが、国策の最大の狙い目になる。

 

 

「残価設定型」の問題点は?

問題は、ローンが満期を迎えた際に、残価を返済していないことだ。

まだ借入は残っているので、売却するか、住み続けるなら再度ローンを組む必要がある。

 

 

 

🔲不動産会社による残化設定型住宅ローンはすでに存在していた

2019年11月に、新生銀行がこの残化設定型住宅ローンの取り扱いを開始

残価設定を行い(事例では、物件価格6500万円に対して、残価は1400万円[物件価格の23%相当])そして満期時には不動産会社が市場で売却するか、買い取る選択肢が示されている。

この買い取り保証がなければ、こうした残価設定ローンはそもそも成り立たない。

 

 

 

🔲「国策」としての残化設定住宅ローンの意味合いは何か?

要な論点は「期間の設定」になる。

将来の価格変動リスクが残価の低さや金利の高さに現れてしまい、商品としての魅力を結果的に失ってしまう。

35年後にローンを組み直すという選択肢も、年齢的に現実的ではない。

収入がない人に多額の残価の負債を背負わせるのは老後の生活破綻者を増やすだけになるかもしれない。

 

 

 

🔲残価設定の期間を短期にすれば魅力は100倍増に

この期間を5年、10年と短期にするならば、話は違ってくる。

期間が短い分、リスクは軽減され、住宅ローンを組み直すことも現実性を帯びる。

つまり、5年後10年後ごとに資産価値を再評価し続けることで返済額が市場価値と連動して軽減することができる。

 

 

【参考元:DIAMONDONLINE住宅本舗

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