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区分マンションのメリット・デメリット

2020/06/06 不動産投資

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一棟・区分・戸建てがある中で、まずは区分マンションから不動産投資をはじめてみようと思ったけど……。

区分のメリット・デメリットって何があるかご存知ですか?

これらを知っていると、物件を探す時に「どこに気を付けて、何をチェックすればいいのか」がわかります。

 

ここでは費用・収入・管理の3つにわけて、区分におけるそれぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

費用のメリット・デメリット

メリット 少ない投資金額から始められる

対象のマンションや部屋の種類(ワンルームタイプ、ファミリータイプなど)によって価格は異なりますが、一棟投資と比べると投資額は少なくなります。

都内で一棟を探すと、安くても4,500万円台の物件からになりますが、区分の場合、港区や中央区などの都心を除けば1,000万円台から投資することができます。

 

また、投資額が少ないぶん、家賃が予想よりも低下したり想定外の費用がかかったりした場合の損失も小さくすみます。

 

 

デメリット 税金関係の負担が大きい

不動産を所有していると、土地や建物の所有者にかかる「固定資産税」と、市街化区域にある土地や建物にかかる「都市計画税」が発生してきます。

物件の広さや築年数により金額は変わってきますが、家賃収入に対してこれらの税金の合計の割合が大きい場合は、手取り収入が少なくなったり、場合によっては赤字になったりすることもあり得ます。

 

目ぼしい物件があったら、不動産会社にその物件の固定資産税と都市計画税を聞いてみると安心ですね。即答してもらえなくても、近隣の似ている物件の場合の金額など、目安となる数字は教えてもらえるかもしれません。

収入のメリット・デメリット

メリット 賃貸・売却どちらもニーズが高い

区分・一棟・戸建ての中で、市場に出回っている物件数がもっとも多いのは区分です。つまり、流動性が良く、売却しやすいということになります。

賃貸で住みたい人もいれば、マイホームとして購入したい人もいるため、自分の資産状況やライフプランによってどちらかを選択し収入を得ることが期待できます。

 

また、一棟10部屋を所有しているパターンと、10棟で1部屋ずつ所有しているパターンを比べると、空室や災害のリスクに対して強いのは10棟1部屋ずつのほうになります。

一つの建物で空室が出ると、その空室状況は他の部屋にも派生する可能性が高いですが、区分を複数所有する場合、立地を分散することによって空室リスクを下げられます。

災害に対しても、立地を分散することによって受ける被害を軽減することができます。

 

 

 

 

デメリット 1部屋しか所有していないと、家賃収入はアリかナシかの2択

所有している物件が1部屋のみの場合、万が一その物件が空室になったら収入はゼロになり、融資への返済や管理費の支払いは自分のポケットマネーから支払うことになります。

一方、10部屋を所有している場合、1部屋の空室が出ても残り9部屋から家賃収入があるため、収入が0になるリスクは少ないです。

 

安定した家賃収入を得るために、家賃保証システム(サブリース)もあります。

家賃収入ゼロを回避するための方法ではありますが、契約には諸費用が発生するので、金額はよく確認しておきましょう。

管理のメリット・デメリット

メリット 共用部も部屋の管理もおまかせ!

区分の場合、オーナーが管理するのは所有する部屋のみで、共用部は建物の管理会社が清掃や管理、修繕などを行うため、手間が少なく済みます。

 

管理・修繕の費用として修繕積立金の徴収がありますが、一棟所有の場合のように建物全体の大規模修繕について多額の費用を負担することはありません。

管理会社から重要事項説明書をもらえば、修繕履歴が載っていますので、購入前に確認しておくとよいでしょう。

 

また、所有する部屋の管理を賃貸管理会社に依頼すれば、代わりにリフォームや管理を行ってくれるので、オーナーの手間はほとんどなくなります。

 

 

デメリット 物件管理の権限が限定的

区分の場合、自分がマンション全体の持ち主になるわけではありません。

「空室リスクを減らすために、外壁を塗り替えたい」と思っても、他の部屋のオーナー全員が賛同しないと、工事を実施することは難しいです。

そのため、マンションの修繕計画や管理計画については所有者などで構成される管理組合で相談・検討されます。

 

必ずしも組合の会合に全オーナーが参加できるわけではありませんが、会合メンバーの募集があれば積極的に申し込み、すぐにでも入りたいなら管理組合に直接連絡してもいいかもしれません。

まとめ

「長所と短所は表裏一体」ともいいますが、区分も同じく「メリットはあるが、それは裏を返すとこういうデメリットがある」ということになります。

もちろんそれは一棟や戸建てにも共通しており、メリットだらけの物件は存在しません。

その中で何を重視するか、デメリットをカバーするためにどういう打ち手があるか、これらを一緒に考えることでベストな不動産投資に近づけます。

 

素敵な物件に出会うその日のために、知識や情報をそろえておきましょう。

 

【筆者:ワイズアカデミー(株)】

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