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今後の空き家対策の方向決定。発生抑制、民間主体やコミュニティ活用に新味/健美家

2023/03/13 不動産ニュース

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国交省の資料によると居住目的のない空き家は、2030年には470万戸(見込み)になる可能性がある

発生の抑制のひとつに、具体的にはリバーズモゲージ等の活用の円滑化が挙げられている

この20年間で1.9倍に増加し、今後も増加が見込まれる空き家。今後、どう対応していくかについて国土交通省の社会資本整備審議会住宅宅地分科会空き家対策小委員会が「今後の空き家対策のあり方について」をとりまとめた。

 

残置物で一杯の空き家に緑が入り込んだ状況。放置され続けた結果、人間が内部に入れないほど植物が繁茂した例もある。

2015年頃から話題に上り始めた空き家問題。国交省の資料によると居住目的のない空き家はこの20年でほぼ倍増、1988年の182万戸が2018年には349万戸になり、さらに2030年には470万戸(見込み)になる可能性があるという。

 

活用意向がない、または意向があっても活用に向けた活動をしていない、そのままに放置されている空き家が相当数あり、日頃の管理も十分ではないのが現状だ。

 

そうした管理不全の空き家は周辺に悪影響(負の外部性)をもたらすため、空き家は個人の問題にとどまらず、地域の問題であるとされる。

 

地方自治体のマンパワー不足などにより空き家が早いうちに解決されることは少なく、問題が露呈するのは特定空き家等になってからということも多いが、それでは問題の解決はより難しくなる。

 

4つの方針のうちのひとつが発生の抑制

 

今回のとりまとめでは4つの方針がまとめられているが、そうした状況を踏まえて最初に挙げられたのが「発生の抑制」である。まずは空き家にしない、させないようにすることが大事たという認識である。

 

これについては2つ、具体的な方途が挙げられている。ひとつは空き家にしないという意識の醸成で、具体的には終活としての空き家対策の重要性、空き家リスク等の意識啓発、働きかけなどである。

 

終活という観点ではなく、空き家にしないという点からの啓蒙活動はこれまでも行われて来ているが、それをさらに踏み込んでということである。意識醸成は具体的な成果が見えにくい施策ではあるが、続けることで変わることもあると期待したいところである。

 

リバースモゲージの活用に新味

 

もうひとつは所有者のニーズに応じ、死後に空き家としない仕組みの普及となっており、具体的にはリバーズモゲージ等の活用の円滑化が挙げられている。

 

近年、リバースモゲージを利用した住宅ローンが出てきているが、これは自宅を担保に融資枠内で定期的あるいは一括で融資を受け、元本の返済は死亡後、または契約期間終了後に担保不動産の売却金で返済、あるいは相続人が手元資金で一括返済することになるというもの。

 

不動産所有者は生存中は自宅に住み続けることができ、返済は利息のみで済むので負担は少ない。亡くなった後は自宅あるいは相続人が返済してくれることになるので、本人が返済に悩むことはなく、年金に不安を抱える高齢者にとってはうれしい仕組みである。

 

民間金融機関が作っているリバースモゲージ型の住宅ローンでは推定相続人の同意が必要とされ、マンションは対象外となっている場合が多いなどいくつか制約がある。今後、空き家対策として普及を考えるのであれば、そのあたりの設定をどうするか、詳細を詰めていく必要があるが、高齢で身寄りがない、親族との付き合いがないなどで空き家になる可能性が高いケースには有効ではないかと思われる。

 

利活用に当たっては重点エリアの設定も

 

4つの方針の2つ目は活用の促進である。ここでは相続人への意識啓発・働きかけや相続時の譲渡等の促進、空き家の流通・活用の促進が挙げられており、これまでの方針と大きく異なるところはない。

 

ただ、利用を促進する仕組みや支援の充実として一定のエリアにおける重点的な活用を促進する仕組みや空き家を活用する小規模不動産特定共同事業の活用促進などとあるあたりには注目しておきたい。

 

重点的に空き家活用が行われる地域、小規模不動産特定共同事業が行われる地域が生まれることで地域の価値が変わってくる可能性があるためである。

 

所有者に対してはより厳しくなる可能性

 

3つ目は適切な管理・除却の促進となっており、ここも項目としてはこれまでと大きく変わるところはない。

 

ただし、具体的な項目の中に所有者の責務の強化、特定空き家となるおそれのある空き家の所有者に適切な管理を促す仕組み(住宅用地特例解除を含む)などとあることから、これまでよりも空き家所有者に対して厳しい姿勢で臨む方針が伺える。知らん顔をして放置してはおけなくなるということであろう。

 

民間の力で空き家問題に取り組み

 

4つ目はNPO等の民間主体やコミュニティの活動促進とあり、これは新しい方策のひとつ。これまでも地元のNPOが主体となってまちづくりの一環として空き家問題に取り組む例は多く見受けられたが、そうしたやり方を促進、活動をしやすくなる環境整備を図るとしており、民間の力により期待がかけられている。

 

そのうちには自治会等からの所有者への管理・活用の働きかけなども含まれており、周囲からの呼びかけなどにも効果があることが示唆されている。

 

空き家は地域にとっても、個人にとっても上手に活用できればプラスになるもの。

 

賑わいは地域の価値を上げ、不動産活用にもプラスになる。自分の物件の周辺も含め、空き家が地域にマイナスに働かないように動向を注視、可能なら活用、適切な管理、除却などを呼び掛けるようにしたいものだ。

 

 

 

参考元【今後の空き家対策の方向決定。発生抑制、民間主体やコミュニティ活用に新味|不動産投資の健美家 (kenbiya.com)

 

 

 

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