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不動産投資をはじめるタイミングとは? 個人属性・市況からのタイミングを解説

2024/05/21 Q&A

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「空き家が増えている」「マンション価格が高騰している」「人口が減少でこれから不動産は下落する」などなど……不動産投資におけるマイナス面を懸念する人もいれば、「今は低金利時代だから買わなきゃ損」という人の意見も耳にしませんか?

一般的な投資は、価格の安い時期に買い、高い時期に売るのがセオリーです。

しかし、不動産投資では一概にそうとも言い切れません。

 

 

ここでは、不動産投資をはじめるタイミングについて個人属性や市況とともに解説します。

これからのインフレ対策に投資は必要不可欠

日本銀行は2013年に金融緩和策を導入し、2016年にはマイナス金利政策を打ち出しました。金利を下げることで、現預金を銀行に預けておくのではなく、投資や住宅などの購入に資金が回ることを期待したためです。

市場に資金が回ることで、景気は上昇します。それにともない、企業から従業員に支払う給料が上がり、物価の上昇につながるとの考えです。

 

物価が上昇することをインフレと呼びますが、インフレ下では給料が上がっても物の値段も上昇するので単純に豊かになるわけではありません。

では、なぜ国はインフレを狙っているのでしょうか?

 

 

インフレでは物の値段が上昇していきますが、実は値段が変わらないものもあります。

それは今ある現預金と借金の額です。

物の値段は上昇するのにも関わらず、現預金と借金は変動しないということは、現預金の価値は相対的に下がり、借金の重さは相対的に軽くなるということ。

つまり、日本が抱える莫大な借金を相対的に減らすためのインフレ政策なのです。

 

いまだに目標インフレ率は達成できていませんが、今後もインフレ政策は続くとみられています。インフレが緩やかに進んでいく場合、金融資産を現預金で保有していることは得策ではありません。仮に物価が2倍になったらば、現預金の価値は2分の1となってしまいます。

インフレから資産を守るには、インフレに強い金融商品に投資することが必要だと言えるでしょう。

金利でみれば不動産投資の好機

そこで出てくるのが、株式投資や不動産投資などの金融商品です。

物価の上昇にともない株式や不動産の価値は上昇するので、資産価値の相対的な値下がりを防ぐことができます。

しかし、収益の面でみると、自己資金のみで運用する株か、借り入れて大きな資金を運用する不動産かで、その後の資産拡大スピードに差が出るのです。

 

 

今は超低金利が続いており、不動産投資ローンは1〜3%台を推移しています。

また、属性と物件の評価次第ではフルローンも可能です。現在の日本において、不動産投資は資金の借入を超低金利で行うことができる絶好の環境にあると言えるでしょう。

時期にかかわらず長期を見通した安定経営が第一

投資は安い時期に買って高い時期に売ることで利益が出ます。ただし、不動産投資の場合は株やFXのように流動性が高くないので、短期的な値動きにとらわれ過ぎる必要はありません。

特に、サラリーマンで不動産投資を行う人のほとんどは、キャピタルゲインではなくインカムゲインによる長期的な資産形成を目的としていると思います。

 

 

不動産投資における資産形成で大事なのは、いかに安定的な賃貸経営を続けるかです。

不動産市況は10年から15年ほどのサイクルがあります。大きな潮目のときは、金利の上昇や、価格の下落、空室が続くなど、厳しい局面に立たされる可能性もあるでしょう。

その時に、資金ショートを起こさずにすむように、日頃から安定経営を心がけることが重要です。デメリットが大きい時期に売らずにすむようにし、メリットが大きい時期に「売ってもいい」という選択を持てると、心にも余裕ができます。

 

そのためには、物件選定の際に立地や管理状況など、基本的なチェックを怠らないようにしましょう。そうして選んだ物件は、結果的にも資産価値が高く、値下がりもしにくいと言えます。

 

 

日本全体では、空室率は上昇基調ですが、エリアによっては空室待ちが出るほどの人気も。そもそも、エリアは個別性が高い要素であるため、日本全体のトレンドがすべてに当てはまるわけではありません。

全体的なトレンドも押さえつつ、基本的な物件の需要を見極められるのがベストだと言えます。

個人としての投資タイミング

不動産の市況とは別に、個人としての投資のタイミングも紹介します。

金融機関の融資審査で物件の評価額のほかに見るのが「個人の属性」です。属性評価が高ければ、低金利での融資や、物件購入費を全額貸し付けるフルローンも不可能ではありません。

安定経営を目指すためにも、できる限り有利な条件で融資を受けたいところです。

 

属性の評価は金融機関によって多少異なりますが、一般的には年収が高く勤続年数が長いとおおむね高評価となります。そのほかに、連帯保証人として立てられる配偶者がいるのも評価されるようです。

 

そのため、融資を受けるタイミングとして以下の時期があげられます。

 

・昇給する予定があるならば、昇給後

・結婚する予定があるならば、結婚後

・転職を考えているならば、転職する前

 

ひとつの参考として覚えておくと良いでしょう。

まとめ

金利の面では不動産投資のしやすさは続いていますが、以前よりも融資が厳しい状況が続いています。しかし、裏を返せば買い手が少ないため、掘り出し物に出会える可能性が高いとも言えるかもしれません。

 

融資審査は厳しくなっていますが、それは以前よりグレーゾーンが通らなくなったということ。しっかりとした経営計画を立て、個人の属性も高ければ前と変わらず融資は下ります。

 

 

やはり大事なのは、物件の価値を見極め、自分の買えるタイミングで購入し、安定経営を続けることです。どんな時期でも、しっかりとした計画と実績を重ねてきた人は強いと言えるでしょう。

 

【筆者:ワイズアカデミー(株)】

2020.6.20掲載記事

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