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不動産投資の成功は物件選びで8割決まる! 失敗しない物件とは?

2024/03/15 不動産投資

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不動産投資に限らず投資にはリスクは付き物。そして、不動産投資の大きなリスクとは「空室リスク」と「資産価値の下落」です。

せっかく利回りの良い物件を購入しても入居者がつかなかったら……。いきなりキャッシュフローがマイナスで持ち出し、なんてことは避けたいですよね。

 

ここでは、成功する物件選びについて紹介していきます。

賃貸需要があるエリアは実は多くない!

入居者が入りやすい物件とはすなわち、人口が多いエリアの物件です。日本全体では少子高齢化によって人口が減少していますが、総務省の発表する住民基本台帳人口移動報告(2016年)によると、転入が転出を上回っている地域がわずかに存在します。

 

その都道府県とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、福岡県、大阪府の7地域。

東京都の転入者数は例年7万人を超えており、2位の千葉県と5倍の開きがあります。転入者数が多いというのは、それだけ賃貸需要がある地域だということです。

 

さらに、主要ターミナル駅までのアクセスの良さは欠かせません。主要ターミナル駅とは、東京駅、新宿駅、渋谷駅、池袋駅、横浜駅など、商業やビジネスの中心となっている駅のことです。

主要ターミナル駅までのアクセスが電車1本で15分圏内、さらに最寄り駅まで徒歩10分圏内のエリアは人気が集中しやすいと言えるでしょう。

 

例えば、明大前駅は渋谷駅まで京王線で11分、新宿駅までは7分と非常にアクセスが良く、賃貸需要があります。そのような場所は大学や企業が集積しやすいので、退去者が出てもすぐに新しい入居者が見つかりやすいです。

女性の一人暮らし目線が物件選びの肝

単身者とファミリー層では、住みたいと思う周辺環境が異なります。

ファミリー層であれば、大きな病院が近くにあることや、学校施設、子供が遊べる公園施設の充実などが重視される一方、単身者には夜遅くまで営業している飲食店やコンビニ、ドラッグストアが近辺にあることが喜ばれます。

 

一人暮らしの女性だと、帰宅する際に夜道が安全であることも欠かせません。

公園があると返って防犯上良くないと判断されることもあります。

物件のあるエリアがファミリー向けなのに、単身者向けの物件であるとすれば、利回りがよくとも需要がないということになりかねないので注意しましょう。

 

単身者向けであれば、女性が一人暮らししやすい周辺環境であるということは1つの指標になります。夜道が暗くないことはもちろん、女性が一人でも入れる飲食店やカフェが多くある街は、人が集まりやすいという調査結果もあります。

また、商店街があり休日も賑わいがある街はポイントが高めです。知名度のあるオフィス街であっても、休日に閉まっている店が多い場合は生活しにくいと言えます。

 

これらの要素を確認するためにも、実際に物件周辺を一度見に行くことをおすすめします。

駅から徒歩10分の距離であるのに、横断歩道や踏切の待ち時間によって実際には物件まで15分かかってしまう……なんてこともあり得るからです。

生活者の目線で物件を見ることも心得ておきましょう。

資産価値を正しく見極めるための確認ポイント

物件の家賃によって導き出される利回り。その利回りが適正かどうかも確認したいポイントです。同じエリアの似たような広さ、間取り、築年数の物件相場は、不動産のポータルサイトで調べることができます。

利回りを良く見せるために、相場の家賃と比べて高めに設定されていることがあるので、きちんと自分で確認するようにしましょう。

 

そして、物件の管理状況は資産価値に直結する重要な要素。ここまで、投資対象が最適な条件下にあっても、管理状況が杜撰であれば物件の資産価値はみるみるうちに下がり、持ち続けることが困難になってしまいます。

管理状況を確認するには、「管理規約」と「調査報告書」を用います。

 

 

管理規約

マンションの所有者や居住者の利害関係を調整し、修繕計画などの決定を行う管理組合の運営や、リフォームをするときのルールなどが記載されています。事前に売主から取り寄せて目を通しておくべき書類です。

 

 

調査報告書

管理組合は、各オーナーから管理費や修繕積立金、駐車場などの共用スペースの使用料を徴収し、目的のために正しく使うことが求められます。これらの費用がきちんとオーナーから集められていないと、修繕積立金の場合、修繕にかかる足りない分をオーナーからの持ち出しで賄わなければいけません。

調査報告書には、管理組合の財政状況や管理費の滞納状況、大規模修繕計画、修繕履歴などが記載されているので、しっかりと確認しましょう。管理費や修繕積立金が今後上がる場合は投資対象の利回りも変わってきますので要チェックです。

 

 

魅力的な中古物件 注意すべき築年数の基準とは

中古物件は、家賃の下落があまりない点が魅力のひとつですが、築年数で注意したい指標があります。

それは、「新耐震基準」。1981年に改正された建築基準法で定められた構造基準であり、震度6強から震度7でも倒壊しない構造を想定しています。それ以前に建築された物件は、「旧耐震基準」で建築されており、震度5強でも倒壊しないことが基準とされています。

 

地震による倒壊リスクは日本においては避けられないもの。災害リスクを完全になくすことはできませんが、阪神・淡路大震災における建物の被害状況を振り返ると、旧耐震基準の建物は約3割が大破・倒壊しており、小破・中破もあわせると7割にのぼります。

一方で、新耐震基準の建物は大破・倒壊・中破・小破あわせてもほとんどないという結果でした。

 

このことから、1981年以降に建築された新耐震基準の物件は、旧耐震基準に比べて資産価値を高く評価されています。築年数を見る上での1つの指標として注意しましょう。

 

そして、もう一つ注意したいのが、築年数が古く現在の建築基準法に満たない物件の存在。

例えば、物件の前面道路の拡張工事により、容積率や建ぺい率が建築基準法を満たさなくなり、同じ条件での物件の再建築ができないというケースです。

これを「再建築不可物件」と言いますが、金融機関のローン審査の際に資産価値が低いとされ、審査を通らないことが多くあります。こちらも確認しておきたいポイントです。

まとめ

ここまでの基準をすべてクリアする物件にはすぐには出会えないかもしれません。

しかし、将来に渡って自分たちを守ってくれる資産となるのが不動産投資です。

 

心強い一生もののパートナーを見つけるような気持ちで向き合うことが大切かもしれませんね。

 

【筆者:ワイズアカデミー(株)】

2020.6.12掲載記事

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