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なぜ「バブル期に建てられたマンション」が最強と言えるのか?/幻冬舎GOLD ON LINE

2020/11/29 不動産ニュース

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投資用不動産物件の評価基準とは

なぜ「バブル期に建てられたマンション」が最強なのか?

1.バブル時代の建物は築年数が経ってもクオリティが高い

【チェックポイント】

・郊外にはバブル期に建てられた物件が多数あるが、ここに特化した不動産会社はほとんどない

・なぜバブル期に建てられたマンションが注目か→築年数は経っていても建物のクオリティが高いことと、今後ライバルとなる新築RC物件が建つ可能性が低い

・約20年前と比べると、現在は建築費が高騰し、また建築に携わる会社・人の数は激減傾向

・中小規模のマンション/1坪あたりの建築費は60万円ほど、今だと120万円、130万円

・木造や鉄骨物件なら、今後も新設することが予想されるがRC物件が建つ可能性は低く、今すでにあるRC物件の希少価値が高い

・木造物件と比較し、RC物件のメリットの方が多い

 

 

2.ある程度の規模、設備の調った中古RCに優位性あり

【チェックポイント】

・中古RC戸数が多いほど空室時のダメージは少ない

・郊外のメリットとして、同じ家賃だとしても都心物件よりも部屋数が多くなるため、空室が発生した場合でも総収入が大きく減るリスクが少ない

・戸数を多くして1室あたりの家賃を低くし過ぎると、リフォーム費用に見合わなくなりますし、住む人の属性が悪くなるなどの弊害あり

・安い家賃に入居する人のほうが相対的に見て部屋の使い方は荒い傾向があるため、部屋の状態が悪くなりがち。あくまで家賃とのバランスが重要

・ある程度の規模があり、設備の調った中古RCに優位性があるということです。

 

 

3.従来のルールが破綻したとき、何が起こるか?

【チェックポイント】

・たいていの人は中古RC物件に対して、「キャッシュフローが回らない」という結果になりがち

・利回りは高くてもキャッシュフローが悪い→答えはシンプルで「融資条件が悪いから」

・中古RC物件購入に際してのいちばんの壁は融資のハードルが高いということ(法定耐用年数以内の期間に融資が制限されてしまうから)

・この法定耐用年数の考え方は劇的に変わり始めており、今後、これまでの融資基準は変わっていく可能性が高い

・当コラムでは、この「法定耐用年数」という指標は融資基準から外れると考えられている

・2020年度税制改正で海外不動産投資の中古物件を利用した節税策ができなくなりました。

・「海外不動産であれば、減価償却が一気に取れるから」という理由で海外不動産投資が人気に、しかし、実際は2020年度税制改正で海外不動産投資の中古物件を利用した節税策ができなくなった

・このように、ある日突然、法律が変わり、それまでの常識がひっくり返ることはよくある

・今は日本の不動産に宝が眠っている、その物件は、これまでの価値観からすると「きらびやかではなく地味な物件」

・長期優良化住宅や耐震等級、劣化等級などで22年以上であっても価値が維持される方向に進んでおり、同じRCの法定耐用年数47年も近い将来、「そういえば47年の時代があったな」となる可能性は非常に高い

 

 

【参考元:なぜ「バブル期に建てられたマンション」が最強と言えるのか?(幻冬舎GOLDONLINE)

 

 

 


 

 

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