マンションの空気感やたたずまいは、ネットや資料だけではわからないところがあります。まずは自身も住みたいと思える場所なのか、自分の目で確認することをおすすめします。気になる物件を見つけたら、必ず現地に足を運び、周辺の雰囲気や生活動線、騒音などをチェックしましょう。

マンションの場合、外観や共用部分の状態から管理状況が見えてきます。建物の外部と内部の状態をしっかりと見ておきましょう。エントランスホールや廊下、階段などの共有部分もポイントです。

エントランスや廊下、階段、ゴミ捨て場などが清潔に保たれているかを確認しましょう。チラシや私物が放置されている場合は、管理が行き届いていない可能性があり、入居者間のトラブルや衛生上の問題につながることもあります。掲示板で注意喚起やトラブルの掲示が多い場合、管理会社と住人とのコミュニケーションが上手くいっていない可能性もあります。

外壁のひび割れや塗装の剥がれ、塗料の変色のほか、錆や劣化もチェックします。ほかに、屋上の防水や雨漏りの可能性がないかを念入りに確認することが大切です。消防設備やエレベーターの点検状況、敷地内の植栽や雑草、駐車場の手入れなども見ておきましょう。

過去の大規模修繕の履歴と今後の計画に関して、管理規約や重要事項説明書で確認しましょう。修繕積立金が積み立てられているかの確認も必須です。将来的に追加徴収が発生する可能性もあります。物価や人件費の上昇を踏まえて、長期的な負担を予測しておくことが大切です。

マンションは、毎日長く過ごす場所。曜日や時間帯を変えて何度か訪れることで、より正確な判断ができます。

日当たりが良く、風通しの良い部屋は人気です。朝・昼・夕方とさまざまな時間帯に現地を訪れ、周囲の建物による影響を確認しましょう。太陽の位置により日当たりがどう変わるのかも重要です。日当たりが悪いと湿気やカビの原因になることもあります。風通しの良さは生活の快適さに直結するので、合わせて確認しておきましょう。

盛土が使われている土地は地盤が軟弱な可能性があります。液状化や水はけのリスク、坂道の多さなどもチェックしましょう。水害・地震による被害リスクや、将来的な資産価値への影響も考えておく必要があります。

隣の不動産との境界や境界標があるかという点や、エアコンの室外機などの隣の物件との境界を越える「越境物」の確認は必要です。思わぬトラブルのもとになることがあるため、仲介会社などへの確認もしておきましょう。

物件の立地がどのようなリスクを抱えているかを客観的に把握するためにハザードマップを調べておきましょう。ハザードマップとは自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを示した地図です。洪水、土砂災害、津波などの災害リスク情報を知ることができます。

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」では、災害リスク情報を地図上で確認できます。

以下の図は、東京エリアの洪水浸水想定区域図の一例です。

引用：国土交通省「ハザードマップポータルサイト」より　

https://disaportal.gsi.go.jp/

サイトを検索することで、物件がどの程度の水害リスクを抱えているかを視覚的に把握できます。

物件だけでなく、周辺の雰囲気や施設も重要な判断材料です。入居者のターゲット像に合った環境かどうかを見極めましょう。

平日の昼間や休日など、さまざまな時間帯に周辺を歩くと、どんな人が住んでいるかが見えてきます。ファミリー層が多いエリアは落ち着いた環境であることが多く、学生や高齢者が多い地域は生活スタイルに合わせた配慮が必要です。ターゲットとなる入居者が暮らしやすい場所かを確認します。子どもが住みやすいエリアは、落ち着いた環境であることが多いです。

スーパー、コンビニ、病院、郵便局、銀行、ドラッグストアなど、日常生活に必要な施設が近くにあるかも確認しましょう。ファミリー層向けの物件を選ぶ方は、小学校や保育園、公園があるエリアが人気です。

街灯の数や明るさ、交番の位置も参考になります。

物件の価値は、今だけでなく「これから」どう変化するかにも左右されます。交通の利便性や地域の発展性を見極めることで、長期的な安定収益につながる可能性が高まります。

内閣官房デジタル田園都市国家構想実現会議事務局による、「社会増加傾向にある地域の住民に対する意識調査」（令和5年）から、現在住んでいる地域から引っ越す際に重要視する点は、「交通の利便性」が70.5%で最も高く、次いで「病院・クリニックの充実」が69.1%、 「犯罪予防・治安向上施策の充実」などが挙げられています。

「社会増加傾向にある地域の住民に対する意識調査」（令和5年）｜内閣官房デジタル田園都市国家構想実現会議事務局調べ（https://www.chisou.go.jp/sousei/pdf/r05-11_ishikichosa-houkokusho.pdf）

「徒歩○分」という表記は不動産表示の基準である80ｍ＝1分に基づいた計算であり、実際と異なることがあります。必ず歩いて道の広さや人通り、夜間の明るさなども確認しましょう。特に女性や子どもが安心して歩けるかどうかは、入居者の満足度に直結します。

急行が停まる駅か、始発駅か、乗り換えのしやすさなども重要なポイントです。駅前にスーパーや飲食店、商業施設が充実しており、病院なども通いやすいと、生活する上での利便性が高まり、物件の人気にもつながります。テレワークが普及したとはいえ、通勤・通学の利便性は依然として重視される傾向があります。駅から少し距離がある物件でも、近くにバス停があり、運行本数が多いと良いでしょう。バスのルートや所要時間も事前に調べておくと安心です。

行政の公式サイトなどで、駅前の再開発や大型商業施設の建設予定がないかを確認しましょう。新しい施設ができることで地域の活性化が進み、物件の資産価値が上がる可能性があります。ただし、大規模な工事は一時的に騒音や交通量の増加を招くこともあるため、影響の程度も見ておきたいポイントです。

物件エリアの人口が増加傾向にあるか、減少しているかは重要な指標です。自治体が公開している「不動産情報ライブラリ」などの統計データを活用し、単身世帯やファミリー層など、ターゲットとなる入居者層の動向を確認しましょう。人口が減少しているエリアでは、将来的な空室リスクが高まる可能性もあります。

物件周辺がどのような用途地域に指定されているかもチェックしておきましょう。住居専用地域は都市計画法に基づき定められており、建築可能な建物の種類や高さに影響します。住居専用地域であれば静かな環境が保たれやすいですが、商業地域では将来的に高層ビルが建つ可能性もあり、日当たりや景観に影響することがあります。

物件選びの成功には、周辺環境の調査が不可欠です。理想の入居者像を明確にし、「住みたい」と思える環境かどうかを見極めましょう。現地確認と資料調査を通じて、長期的な安定収益への第一歩を踏み出してください。

【著者：ワイズアカデミー（株）】