のタイミングは非常に重要です。

大きくみて次の５つのポイントが挙げられます。

• 市場動向
• 築年数
• 税金
• 住宅ローン・金利の状況
• 季節

今すぐに不動産を手放すつもりは無いものの、いずれは住み替え・売却を考えたい場合でも、あらかじめポイントを抑えておくことで、いざという時に備えることができます。

国土交通省が発表する「不動産価格指数」は、不動産市場の動向を把握するための重要な指標です。

この指数は、不動産の取引価格情報をもとに発表されています。近年はマンション価格が上昇し、2024年時点での不動産価格指数を見ると都市部での不動産需要が引き続き高いことが確認できます。

引用：国土交通省　https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001840549.pdf

特に都市部のマンション価格が上昇傾向にあります。東京をはじめとする東京への人口集中の流れは止まらず、都市部を中心に再開発プロジェクトが進行するなど、不動産の需要が高まっています。一方、地方では人口減少の影響で需要が低下する傾向があります。

相場の調べ方はさまざまありますが、過去の取引で成約した価格となる「実勢価格」から似た条件の物件をいくつかピックアップして比較する方法、地価公示価格を検索する方法があります。これらは国土交通省の「土地総合情報システム」から調べることができます。また、国税庁の財産評価基準書に掲載されている「相続税評価額（路線価）」も参考にするとよいでしょう。

価格指数が右肩上がりの時期を逃さないことが重要です。例えば、マンションの価格が右肩上がりとなる場合は、より高値での売却が可能なので、さらに値が上がるのを待って売るのが良いでしょう。反対に、価格の右肩下がりが続くようなら早く売った方が良いでしょう。ただし、土地の価格については変動がありますので、見極めが必要です。

築年数は不動産の価値に大きな影響を与えます。一般的には築年数が増えるほど住宅の市場価値がなくなるため、築浅の物件ほど高値で売却できる傾向があります。

例えば、戸建て住宅の場合、築15年までで住宅の価値が下落し、その後は資産価値10～20％となります。

一方、マンションは築年数とともに資産価値が下落します。築年数が進むと、修繕費や維持費が増加する可能性もあるため、売却を検討する際にはこれらの費用も考慮する必要があります。戸建て住宅やマンションを売りたいと考える場合、早めに売却することがおすすめです。

また、築年数が古い物件でも、都心部や駅から近いエリアなどの立地によっては、リノベーションを行うことでマンションの価値を高めることができます。

不動産を売却する際に考えたいのが税金。譲渡所得税や住民税などが課されるため、税金の負担を軽減できるタイミングを知っておくと良いでしょう。

家を売って得た利益にかかる税金が譲渡所得税です。所有期間が５年を超えるか、5年以下かで税率が大きく異なります。

参照：国税庁　譲渡所得　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm

所有期間は家を売った年の1月1日現在から5年以上か以下かが見られます。所有期間が5年を超えると税率が低くなるため、5年を目標に、長期で所有することが良いでしょう。

また、「3,000万円の特別控除」として居住中の家を売却する際、所有期間にかかわらず3,000万円をマイナスにできる仕組みもあります。売却した年の1月1日現在で、マイホームの所有期間が10年を超えている場合は、特別控除に加えて軽減税率の特例を活用することで、さらに税金を抑えることができます。

税金の計算には専門的な知識が必要な場合があるため、税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。

不動産購入、売却にあたって考えたいのが住宅ローン。

売却には、住宅ローンの金利が低い時期がおすすめです。利息が低いと住宅ローンの総返済額を抑えることができ、売却に有利な条件が得やすくなります。1990年10月には変動金利型は8.5％まで上昇しましたが、日銀のゼロ金利政策が始まった1998年2月以降はほぼ一貫して歴史的低金利水準が続いてきました。流れが変わったのが2024年3月のこと。ゼロ金利政策から一転し、利上げが行われました。今後は金利が上昇する可能性もあり、市場動向を見つつ売却時期を検討することをおすすめします。

また、住宅ローンの残債がある場合は、売却価格がローン残高を上回るかどうかを確認し、売却後の負担を軽減しましょう。

不動産取引が活発になる時期を狙うことも重要です。

3月は進学・入社・異動などの新年度に向けた引越し需要が高まるため、売却の成功率が上がる傾向があります。

季節的な要因を活用することで、効率的な売却が可能です。

この場合は、半年～3ヵ月ほど前から余裕をもって行動し２～３月での成約を目指すのが良いでしょう。また、閑散期といわれる夏や冬を避けることもおすすめです。

不動産の売却において、タイミングは利益を左右する重要な要素です。

築年数、市場動向、税金、住宅ローン金利、季節的な要因などの要素が絡み合う中で、最適な売却時期の見極めが必要です。

特に都市部では、マンション価格が上昇傾向にあり、今が売却のチャンスといえるかもしれません。

また、税制優遇措置や市場の動向を活用することで、利益を最大化できる可能性があります。

所有物件の相場を調査し、信頼できる不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。

【著者：ワイズアカデミー（株）】